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20天四個地王“國五條”又變“空調”?

发表时间:2013-6-17 17:17:00閱讀次數:1081

編者按:2013年,中國夢四溢。承載著無數人家園夢的房地産,也一如既往地闊步前行。在珠三角崛起爲世界級城市群的一體化進程裏,房地産任重道遠。南都黃金樓市13年來深耕珠三角樓市,不遺余力地進行優居策動。爲了更好地助力行業的發展與購房者家園夢的實現,黃金樓市從本期開始特別推出“重磅·七城同步”欄目,每2周一期,周五出版,覆蓋廣、深、佛、珠、莞、中、惠七城樓市。

我們或以精心的策劃展示大珠三角的樓市版圖變動,或以開闊的視野解讀地産宏觀政策走勢、市場形勢,或以敏銳的眼光推動産品改進;或以精心的調查推薦置業投資佳品……“重磅·七城同步”,將成爲珠三角樓市的“新聞大餐”。

昨天結束的廣州海珠區南洲地塊拍賣會上,13家開發商競拍激烈,最後越秀城建集團以24.61億元、樓面地價34590元/平方米拿下廣州新地王,算上配建的保障房實際地價成本已達3.64萬元/平方米,而地塊附近在售的羅馬家園單位均價2.4萬元/平方米。4-5月份,土地市場屢屢出現類似的“狂歡派對”,房企紛紛出手搶地,地王層出不窮,“面粉”貴過“面包”。宛如春雷陣陣的“國五條”,在地方政府的“太極拳”下,威力已大減,甚至消失。

然而,誰將爲高地價買單?不斷高漲的樓價有沒有危機?地方政府土地財政的矛盾日益突顯,又會埋下怎麽樣的後患?

 

上海地王單價超4萬

 

白雲同寶路地王2.5萬/平方米,溢價率145%;上海世博A09B-02地塊樓面地價40079元/平方米,溢價率48.03%;長沙金融生態區地塊總價35.79億元,溢價超過44%。

“同寶路地塊出讓你們看了沒?”5月6日下午,廣州白雲區同寶路地王甫一誕生,中鐵建一負責人立刻在網上與同行聊起該話題,“算上配建的保障房成本,樓面地價差不多2.8萬一平方米(不算配建2.5萬多),總成本4萬都保不住。佳兆業無敵了。”

一個月前,來自北京的中鐵建的相關負責人就在公開場合表達了“急需擴大土地儲備,公司正在四處找地”的意願,同寶路8號地塊在很多開發商眼裏,算是不錯的住宅用地,競拍當日,引來十多家房企舉牌爭奪,但誰也沒想到戰況如此激烈,最終成交溢價如此之高。

就在同寶路地王誕生不久,中鐵建工深圳分公司在番禺萬博商圈拿下一商業地塊,總價12億元,折合樓面均價14194元/平方米,溢價136.57%。業內專家估算,該地塊未來建成的項目,估計要賣到3萬元/平方米左右,如果項目在商業部分進行溢價銷售,價格則要去到4萬-5萬元/平方米。

不過,地王並不是廣州的專利,在土地市場隨著天氣入夏一樣,全國各地都有驚人表現。

5月3日,湖南富興集團下屬子公司長沙市金地房地産開發有限公司以35.79億元競得的長沙金融生態區的一個商住地塊,溢價超過44%,無論是總價還是單價,均超越了2012年的地王價格。

在白雲區同寶地王拍出的三天後,遠東新世紀中國投資以總價9.78億元拿下上海世博A09B-02商用地塊,樓面價40079元/平方米,溢價率48.03%,該樓面價刷新了同區域剛剛由台企MaxbaseHoldingsLimited創下的39931元/平方米的上海樓面價記錄,成爲新的上海單價地王。

從5月3日起到5月23日期間,短短20天內,國內便有4個“地王”誕生。

對于高價拿地,家和集團副總裁張建勳分析稱,“無論是之前拍出永泰地王的深圳華發,還是今年的佳兆業、中鐵建,高價拿地或許是這些外地房企廣州戰略布局的代價。”

在中地行研究總監謝沁看來,“高溢價”、“數百次舉牌”是因爲有些開發商的土地儲備存量不多,大家心照不宣地搶地,積極補倉,催生地王幾乎是必然,“當然,我們看到萬科、保利、中海這些品牌大房企也在搶,這說明了一點———大家對未來市場的預期很好。”

 

一二線城市土地市場飙漲

 

偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1-3月306個城市土地交易7929宗,土地出讓金5939億元,同比漲84%。一線城市交易地塊240宗,土地出讓金高達912億元,比去年同期上漲281.7%。4月306個城市土地交易2153宗,土地出讓金額1343億元,同比漲11.1%,其中一線城市4月交易地塊73宗,土地出讓金高達212億元,同比漲208%。

盡管今年調控比往年來得更早一些,但今年5月隨著衆多優質地塊進入土地市場,各大房企不惜代價地瘋搶,一二線城市土地市場呈現出集體狂歡。

5月22日,北京一日賣出三塊經營性地塊,共獲取35.22億元的土地出讓金。其中,大興魏善莊鎮多功能用地經過78輪競拍,溢價率102%;大興核心區地鐵上蓋自持商業地塊被萬科以8859元/平方米競得;溢價率81%;大興舊宮宅地也已49%的溢價率、22320元/平方米的樓面地價被保利首開聯合體競得。

業內研究中心監測的4、5月份全國土地成交排名顯示,各大房企瘋狂拿地主要集中在北上廣三大一線城市,但在其他一些重點城市,土地成交情況同樣火爆:5月16日下午,天津河西區陳塘科技商務區2宗優質宅地高溢價拍出,溢價率分別高達71%和80%。在廣東惠州,土地市場延續了2012年的火熱態勢,第一季度成交117宗,與去年同期惠州市場土地成交49宗相比,同比大漲138.8%。今年4月,佛山通過公開招拍挂的商住用地成交總面積爲20.42萬平方米,收入17.04億元,同比分別大漲542%和306%,不少熱點地塊頻頻高溢價成交。

有媒體統計,僅5月份第三周內,至少就有13家房企在土地市場大展身手,土地成交總額超過133億元,其中,令業界刮目相看的佳兆業再狂砸48億買地,足迹遍布廣州、上海、深圳、杭州、武漢等一二線城市;美聯集團、天房發展、綠地集團和中鐵建工在土地市場耗資均超過10億元。

與土地市場的火爆相對應的,是國內知名大房企一擲千金。業內監控招拍挂市場統計可見,今年1至4月份,在排名前十五的房企中,拿地投資最少的也有26億元人民幣,最高的萬科已經耗資168.41億元,綠地、保利、金地分別投資136.39億元、132.21億、111.24億。雅居樂公布的數據顯示,今年以來,它已先後在上海、南京、揚州等城市拿地,到目前爲止,它在土地市場上已投入37.6億元,遠超過去年全年的26億元,且這些成交的土地都集中在一二線城市。

“這一系列市場動態已逐漸標志著土地市場的進一步升溫。”業內分析師李瑩指出,全國土地市場年初受“國五條”細則出台影響經曆了一個短暫的調整期,而由于各地政府出台的細則多數缺乏實效性,對于限購等調控措施又相對消極,從而導致新政對市場無法完全見效。“國五條”引發的市場觀望情緒逐漸淡去,這些現象均增加了房企對于市場的期望值,土地市場也迅速結束調整期,各大房企便開始著手高額攬地。

從開發商的言論中也能看出“國五條”面臨著多大的嚴峻考驗。亨通地産總經理張峰雨這樣調侃,“去年房價之所以沒有漲,是因爲去年沒有調控政策,這一調控就漲,一不調控就不漲,所以房價是調上去的。”

 

影響

前4月多城地價同比漲一至三成

 

今年1-4月土地市場成交量價齊升,北京平均樓面地價達到10359元/平方米,同比增30%。同時,上海、深圳和杭州前4月土地成交面積同比增113%、227%和273%,平均樓面地價分別同比增21%、15%和12%。

 

政府賣地賺得盆滿缽滿

與頻出的地王相對應的,是地價的節節攀高。

 

以廣州白雲區爲例,2007年,富力地産以1.8億元奪得的廣州祥雲路地王,樓面地價18729元/平方米;到了2010年白雲新城轟動一時的單價地王被拍出,保利白雲地王單價達20625元/平方米;今年,白雲區地王單價再被刷新,佳兆業的成本,去到了28000元/平方米。

據美聯物業全國研究中心監測數據,一線城市和部分熱門二線城市今年前4月土地市場成交量價齊升。其中北京表現得最爲搶眼,前4月土地成交面積450.5公頃,同比增加345%,平均樓面地價達到10359元/平方米,同比增30%。同時,上海、深圳和杭州前4月土地成交面積同比增113%、227%和273%,平均樓面地價分別同比增21%、15%和12%。

國土資源部的監測數據則在更廣的範圍內說明了地價的走高。據統計,2013年一季度,全國105個主要城市半數住宅地價環比處于平穩區間,而同比上漲城市則持續增加。

地價上漲,地方政府卻賺得盆滿缽滿。業內的統計數據顯示,今年1至4月,北京、上海、廣州、南京、天津這些重點城市出地出讓金均超過百億,其中北京最高,達到530.6億,上海位居第二,爲327.6億,廣州排名第四,爲179億。北京截至5月22日的最新數據顯示,共出讓78宗地塊,土地出讓金合計達到了618億,相比2012年上半年的135.6億,上漲了3.5倍,更是接近2012年全年647.9183億的土地出讓金額。而廣州在2012年全年土地出讓金額僅爲227.43億,這意味著今年廣州僅用三分之一時間便完成了去年八成的土地出讓任務。“今年廣州完成土地出讓金額應該不難,下半年集中供地多,很多開發商對于‘面粉’地需求很強烈。”經緯行研究總監朱欣苑分析。

 

周邊樓盤隔岸觀“火”坐收漁利

 

在近兩年白雲新城風生水起的對比之下,南湖板塊一直平靜有余,市政利好不足,大有“春風不度玉門關”的意味存在,該板塊樓盤的銷售價格也一直較爲穩定,均價在2.5萬元/平方米左右,新地王的誕生令到“面粉”價格頓時超越“面包”,該片區在售樓盤熱度隨即升溫,記者走訪該片區在售項目發現,已有開發商已經做出響應,一直被視爲廣州豪宅標杆一別墅項目反應迅速,第一時間推出5棟保留別墅,均價比去年高出10-20%。

番禺萬博地王誕生後周邊較近的住宅項目中環品悅也直言不諱要漲價。該項目銷售均價爲1.45萬元/平方米,五一期間推出的特價單位低至1.3多萬元/平方米,薦目負責人趙生表示,水漲船高,在地價飙升的情況下,周邊房價只會更高,不會低于此地價。“中環品悅的售價近期將會有所上調,但調整幅度不會太大,每平方米可能上調300-400元。”

 

探討

地王頻出“系鈴人”在地方政府房價失控或令土地財政“雷爆”

 

專家們最爲擔憂的是,大部分地方融資平台的抵押資産都是土地,這意味著地方政府未來能否如期還債與當地房地産市場的好壞有關。一旦房地産泡沫破裂,債務風險將集中爆發。

 

土地爭奪將更白熱化地王不可避免

 

與多數開發商對樓市持樂觀態度成鮮明對比的是,一種危機式的警告正開始出現。

近期,中國社科院財經戰略研究院公布的報告對樓市發出警告,房地産市場再次出現全面反彈,住房供求已經失衡,房價面臨全面失控,如果不及時推進改革,那麽市場還將出現大起大落,住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整。

一邊是危機預警,一邊是瘋狂拿地。在著名財經評論人葉檀看來,土地儲備是房企的生命線,盡管房價被不斷推高,危機已經顯現,瘋狂拿地依舊不得不持續,大多數房企尤其是品牌房企似乎沒有更多的選擇。

深圳潤土地産顧問公司董事長嚴士平的判斷基本相同,他表示,基于二級市場熱度的升溫,房企實現了去庫存變現後,資金的充裕令他們又開始下一輪業務的布局,土地市場的爭奪會漸趨白熱化,各地的地王會陸續産生。

 

政府高價賣地中産階層或最受傷

 

一邊是通過調控厲政欲抑制房價過快上漲,另一邊卻是地方政府面臨土地財政壓力,高價賣地。甚至有業界人士指出,具有保護高地價動力的地方政府,其消極配合調控厲政的心態,在此種局面下無法被消除,調控淪爲空調的曆史,短期內難以被改寫。

“表面上看,地王是開發商拍出來的,但政府其實是‘系鈴人’,現在出讓的土地起始價已經高出了基准價的一到兩倍,起始價很高,導致地王頻出。”張建勳指出,現在最痛苦的莫過于開發商,政府在土地出讓時並未明確規定未來要蓋的房子售價不能超過多少,但最終等房子建好要賣的時候,價格不低于指導價就不能取得預售證,有些樓盤即使有預售證也不能網簽“現在珠江新城很多開發商都在郁悶。”

對于配建保障房來控地王的做法,在業內人士眼裏也十分“無厘頭”。“本來保障房應該是政府出錢來建,現在政府一毛不拔,保障房的成本都加到了新拍土地上,最終轉移到了買家身上。”謝沁分析,這樣的做法無疑會形成一份好看的統計數據,看起來限地價有了成果,但受苦的將是廣大的中産階層,這部分人沒有資格享受保障房,要自己花錢去買商品房,但地價拍得越來越高,剛需房也越來越貴。

對此,任志強早前也曾炮轟過,他說土地協議出讓是個別或少數官員拿零頭,購房者拿大頭;招拍挂出讓,是地方政府全部拿走,成本全由購房者支付。

很多人開始考慮一個現實問題:如何避免高地價導致的高房價“限地價”的建議被業內人士頻頻提及。

“以後土地競拍也應該參照起始地價,明文規定不能高出太多。”張建勳說,或者可以在拍地階段就公布未來房價的政府指導價。

 

土地財政模式或成後患

 

土地財政在讓地方政府屢嘗甜頭的同時使得調控屢屢陷入尴尬境地,這把雙刃劍也存在不小風險。據《人民日報海外版》報道指出,中國地方債超20萬億,樓市若崩盤將爆發債務危機。

未來3年將有超過35%的地方性債務到期,屆時各地未必能按時還債。財政部財政科學研究所所長賈康稱,目前來看,債務規模總量仍在安全區,但需防範某些局部地區和具體項目出現的債務風險。

專家們最爲擔憂的是,大部分地方融資平台的抵押資産都是土地,這意味著地方政府未來能否如期還債與當地房地産市場的好壞有關。一旦房地産泡沫破裂,債務風險將集中爆發。如果是这样,土地招拍挂制度基础上形成的土地财政模式,在拉动地方GDP高速发展,给政府提供足够财源的同时,也为地方政府埋下了地雷。

地産觀察人士認爲,土地財政的改革,將依賴于土地招拍挂制度的改革,但在地方政府的巨大阻力下,難度很大。調控由此出現了貌似不可調和的矛盾:盡管土地財政、稅收制度、金融制度這些核心因素沒有觸動,貨幣超發問題仍然很嚴重,但業內人士分析,這已非單純的房地産範疇問題,而是可能涉及更高層面、更大框架內的體制問題。如果在現有體制框架內,調控思路和手段都找不到各階層的利益平衡點,而現有已固化的利益格局又遲遲無法被打破的情況下,調控依然難以走上良性循環的軌道,它很可能依舊會重蹈厲政一次又一次被市場逆襲的覆轍,至少在目前看來,這樣的命運還遠未結束。

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