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限字当头喜忧参半 广州最贵豪宅年售10套

发表时间:2013-6-25 14:35:00閱讀次數:1180

 “限價限簽沒有實質的影響,市場還是依舊。整個上半年來說,豪宅市場的整體情況還是很積極的。”合富輝煌廣州區域總經理鄭松傑對時代周報記者表示,“限價、限簽這種做法只是給市場一個方向性的指引,而去掉樓市中的泡沫成分和投機,對樓市才有用。”

從去年9月

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遭遇限售令,到今年4月又挨上了限價令,高端樓市名義上是成了“重災區”,可盡管如此,高端樓市還是展露了幾家歡喜幾家愁的衆生相:最貴豪宅僑鑫彙悅台一年僅售10套,衆多樓盤裸賣出貨暗漲,甚至有樓盤在限售限價兩令夾擊下還能出現量價齊升的局面。

 

最貴豪宅一年僅售10套

 

去年9月,豪宅就遭遇限售令,當時業內反映稱是因爲豪宅市場太火爆才惹來調控。但是調控只是放慢入市節奏,這部分樓盤在第一季度集中網簽。數據顯示,廣州一季度房價同比漲幅高達22.55%,遠超過年度房價上漲不超過8%的控制目標。而廣州市國土房管局的官方分析稱,“主要原因是中心城區高價樓盤成交量占總成交量比例有較大幅度提高,拉動均價提升。”

房價領漲逼出限價令。2013年4月22日,廣州市國土房管局發布通知,從4月24日起,廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度,開發企業預(銷)售商品住宅前,須辦理預(銷)售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。雖然限價令針對的是所有新盤,但中招的主要還是豪宅。

棒打出頭鳥。首當其沖的是最貴豪宅僑鑫彙悅台。該項目于去年5月16日就已經獲得了序號爲20120274的預售許可證,批准預售套數是417套。按照僑鑫方面的計劃,彙悅台本應于去年“十一”前推出市場,但在去年9月遭遇了限售,今年又遭遇限價令。

時代周報記者從陽光家緣網查詢看到,截至6月10日,僑鑫彙悅台住宅未售套數爲412套,已售套數僅爲10套。而未售總套數473套,即還有70余套未取得預售證。而據知情人士透露,實際上僑鑫彙悅台目前賣的並不止這個數,大約30套,但就算成交了目前也無法網簽。可想而知,按照目前的消化速度,這個均價達10萬元/平方米的最貴豪宅命途也堪憂。

同病相憐的還有東方新世界三期熹園。熹園售樓處相關人員對時代周報記者表示,該樓盤最新一次開盤是在4月份,目前均價是4萬-5萬元/平方米,稱對預售證不是很清楚。實際上,該樓盤新推盤仍未取得預售證。據陽光家緣數據顯示,該盤預售證是在2011年取得的,編號爲20110591,批准可售的是741套,已售569套,未售總套數1008套,可見,還有800多套未拿到預售證。

 

裸賣出貨

 

雖然廣州市房管局發布的數據顯示,2013年5月,廣州10區新建商品住宅網上簽約均價15405元/平方米,同比上升11.7%,環比下降5.9%。但卻被認爲是明跌暗漲。

限價令明言稱不符合政府指導價的不予預售。但是,上有政策,下有對策。有業內人士透露,短期而言,開發商或以産品調整,以低價産品維持資金回轉,度過“限價”緩沖期,但卻通過“雙合同”、“高低價混搭”、“裸賣”等策略賣樓,實現樓價暗漲。

“本月的網簽價格明顯是‘假摔’,只是政府行政性的幹預導致結構性回落,實際無論是中心區還是外圍區域,房價仍在穩步上漲,特別是五月連續拍出的‘地王’,更是強化了發展商漲價的信心,也有部分發展商通過額外簽訂裝修合同、‘裸賣’來規避當前的限售限簽政策,因此房價實際是明降暗漲。”經緯行研究中心經理許婉婷認爲。

規避限價的花樣可謂百出,典型的是雙合同:一份是按毛坯價出售的合同,一份是裝修合同,按照實際成交價,實際上是大于限價標准的。另外別墅産品如果單價高于限價標准的,采用修改規劃或者是混搭洋房銷售的辦法。再者,或把原本預售證以外的“贈送面積”算入賣房的面積裏,無非是讓成交均價不超過政府規定。

而衆多樓盤爲了滿足限價的要求,紛紛推出“毛坯”房,一時間,“裸賣”出貨已成業內普遍現象。例如,路勁•隽泷灣,最新均價1.6萬元/平方米起,毛坯出售;越秀•可逸江畔加推最後10套左右南向江景樓王單位,毛坯一口價1.5萬-1.8萬元/平方米;海景農林華府,售價3.9萬-4.2萬元/平方米,毛坯發售……市區樓盤一下子重回“毛坯”時代。

以位于越秀區犀牛路的海景農林華府爲例,號稱周邊有農林下路小學、東風路小學等名校,漲勢淩厲。數據顯示,截至2013年5月25日,海景農林華府已網簽6套住宅,未售199套,網簽均價37213元/平方米,可到了6月3日,毛坯均價再度漲至4.1萬元/平方米。

 

部分樓盤量價齊升

 

“限價政策盡管能夠在市場上遊控制房價,但在開發商與政策的博弈過程中,供需矛盾或更加突出,實際成交價格也難以出現實質上的下調。”鏈家地産市場研究部張旭認爲。

而在限售、限价下价格不仅不下调、甚至量价齐升的例子也不少。以颐德公馆为例,颐德公馆在去年限售消息传出的时候就表示已被限制。据时代周报记者统计梳理,颐德公馆从2012月12月12日-2013年1月14日一个多月时间无任何销售记录。颐德公馆12月最后一次销售是在12月11日,价格为44629元/平方米。而今年1月份第一次成交是在1月15日,价格为49099元/平方米,上涨了10%。而在2013年3月5日 至 2013年6月2日这一个季度内,颐德公馆却销售39套,均价为50462元/平方米。其中,5月4日-6月2日这一个月内,销售了12套,均价50497元/平方米。可见,尽管遭遇去年的“限售”还有4月底的“限价”,但该楼盘却呈量价齐升的局面。

而另一方面,地王频现,周边楼盘更是借势涨价。“品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪,‘地王’现象频出,导致当前土地市场虚热,这有可能推动土地市场价格持续走高,房价自然而然也就不会降下来。” 同策咨询研究中心总监张宏伟对时代周报记者表示。

以南洲路地王附近的樓盤羅馬家園爲例,該盤受地王刺激明顯坐收漁利。在5月23日,當南洲路誕生樓面價達3.6萬元/平方米的地王時,原定于5月25日舉行的龍禧組團開盤儀式被開發商緊急叫停。當時有知情人透露,此舉意在重新定價。該盤直到5月31日才開盤,且小區內早已經擺出了大大的地王廣告牌,“羅馬家園旁誕生廣州新地王,海珠地價超越珠江新城”的廣告語相當醒目。開盤當天羅馬家園龍禧組團由中四區E3棟和E4棟組成,共有147套房源,當天僅拿出50套房源賣,開售貨量僅爲總貨量的三成,此舉耐人尋味,很多客戶猜測開發商捂售擬提價。

“目前賣的是215-240平方米的大單位,均價3萬-3.5萬元/平方米以上,近期開盤一直是這個價,未來看情況。”羅馬家園售樓處對時代周報記者表示。而據中原地産的一置業顧問向記者透露,地王的出現,讓該樓盤的漲幅至少達10%。

南洲地塊這塊刷新廣州地價的臨江地王的誕生,印證了江景土地的珍稀價值。據了解,珠江南岸目前可供出售的大面積地塊非常少,即便是小型地塊也不多,適合發展爲優質物業的土地儲備實際上非常稀缺。占據珠江岸線就超過一公裏的劍橋郡因而吸引對江景情有獨鍾的豪宅買家,5月份,劍橋郡的銷售額超5億元。

而雅居樂另外一個在售高端住宅項目富春山居在限價後銷量一直保持穩定增長。5月份,富春山居的銷售額爲4.02億元。值得注意的是,富春山居項目銷售中出現業主“舊帶新”銷售、老業主再購比例超過五成。

“限價的影響只是階段性的,未來房價還是會以一個穩定的幅度上升。”鄭松傑對時代周報稱。

(責任編輯:謝偉)

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